Kontrollpflicht für Hausdach

Wenn Teile eines Gebäudes, insbesondere das Hausdach, abstürzen, gilt eine besondere Haftungsregelung des § 836 BGB. Danach braucht der Geschädigte nur die objekte Fehlerhaftigkeit und deren Ursache für den Schaden anzugeben. Dabei kommt dem Geschädigten der Beweis des ersten Anscheins zugute, weil nach der Lebenserfahrung die Ablösung von Gebäudeteilen infolge von Witterungseinwirkungen grundsätzlich die mangelhafte Errichtung oder Unterhaltung nahe legt. Fallen beispielsweise dann Platten oder Ziegel herunter, spricht alles dafür, dass diese nicht ordnungsgemäß befestigt waren.

Der Anscheinsbeweis kommt auch dann in Frage, wenn ein außergewöhnlicher Sturm ursächlich war, mit dem erfahrungsgemäß nicht zu rechnen war; dies gilt jedenfalls dann, wenn davon auszugehen ist, dass ein ordnungsgemäß errichtetes oder unterhaltenes Gebäude dem Sturm standgehalten hätte. Das Gebäude muss also so beschaffen sein, dass es auch einem Naturereignis mit hohen Windgeschwindigkeiten standhält.

Für höhere Windstärken in Böen gilt nichts anderes. Sie sind zwar ungewöhnlich, gleichwohl handelt es sich nicht um ein Naturereignis, mit denen nicht gerechnet werden kann.

Der Anwendung des Anscheinsbeweises stand auch nicht entgegen, dass das Dach regelmäßig gewartet wurde und in den vorangegangenen Jahren keine Sturmschäden aufgetreten waren.

Der Grundstückseigentümer wäre von der Haftung frei geworden, wenn er einen Entlastungsbeweis hätte führen können. Dafür gelten allerdings strenge Anforderungen. Es ist auf die Sicherungserwartungen des Verkehrs abzustellen und die im Verkehr zur Gefahrenabwehr erforderliche Sorgfalt zu beachten. Danach kann grundsätzlich eine regelmäßige Prüfung eines Daches verlangt werden, die der Grundstücksbesitzer nicht selbst vorzunehmen braucht. Er kann insbesondere zuverlässige Fachleute mit einer regelmäßigen Kontrolle beauftragen. Die Intensität der Überprüfung und die Verantwortlichkeit im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht bestimmt sich nach den Verhältnissen im Einzelfall. Sie hängt davon ab, inwieweit Gefahren für die Allgemeinheit zu befürchten sind, ob es sich um ein alleinstehendes Haus ohne Publikumsverkehr handelt, ob es sich um ein älteres Dach handelt, ob bereits Schäden vorgekommen sind oder ob das Dach aufgrund seiner Konstruktion zu einer Schadensanfälligkeit neigt.

In dem konkreten Fall wurde das Dach alle zwei Jahre kontrolliert, was nach dem Urteil des Oberlandgerichtes Köln vom 05.02.2004 - 12 U 112/03 - aber nicht ausreichte. Im Abstand von einem Jahr hätte die Kontrolle durchgeführt werden müssen, denn in der Umgebung des Gebäudes war ein umfangreicher Fußgängerverkehr und Pkw-Abstellplätze vorhanden. Das Gebäude war im Jahre 1958 errichtet worden, ohne dass das Dach erneuert worden war. Mit einer erhöhten Schadensanfälligkeit eines rund 50 Jahre alten Daches ist zu rechnen, die deshalb eine gesteigerte Prüfungspflicht verlangt. Bei den gegebenen Verhältnissen war es geboten, mindestens einmal im Jahr, insbesondere nach heftigen Wettern eine Prüfung vorzunehmen, die sich nicht auf eine oberflächliche Sichtprüfung beschränken durfte, Vielmehr hatte eine Überprüfung im Rahmen der technischen Möglichkeiten alle Konstruktionselemente zu erfassen, bei welchen etwa auftretende Mängel zu einer Lösung von Gebäudeteilen führen können. Sanierungsmaßnahmen in Teilbereichen reichen nicht aus.

Quelle: Hausbesitzerzeitung Nürnberg 7/05 - Seite 17